IL LOCATORE NON RISPONDE DELLA MANCATA AUTORIZZAZIONE ALL'USO DELL'IMMOBILE

Corte d’Appello di Milano – Sentenza 28 giugno 2017, n. 3525

Il locatore non risponde della mancata autorizzazione all’uso dell’immobile

 

Il conduttore non può pretendere dal locatore il risarcimento del danno patito per il mancato rilascio delle autorizzazioni amministrative necessarie all’uso dell’immobile in quanto la relativa obbligazione non grava sul proprietario. Lo ha stabilito la Corte d’Appello di Milano, con la sentenza n. 3525 del 28 giugno 2017, respingendo il ricorso di una società che chiedeva al proprietario di un capannone, locato per lo svolgimento di attività di go kart, il risarcimento del danno emergente e del lucro cessante, per un totale di 115 mila euro, a seguito del diniego dell’autorizzazione da parte dell’amministrazione comunale.

Il Collegio ricorda che la Cassazione (n. 11865/15) ha statuito che «salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l’uso del bene locato». Pertanto, nel caso in cui il conduttore non ottenga l’autorizzazione, «non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato, soprattutto quando nel contratto di locazione, parte conduttrice abbia dichiarato espressamente di aver visionato il locale e di averlo trovato idoneo all’uso». Dunque, la particolare destinazione cui si vuole destinare l’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, «diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore» (n. 13395/2007).

In definitiva, prosegue la decisione, «le autorizzazioni amministrative costituiscono oggetto di obbligazione posta a carico del locatore solo e se espressamente attribuite dal contratto, invece, restano di pertinenza del conduttore anche quando il contratto di locazione sia attivato per destinare il cespite ad uso specifico e particolare ma non sia fatta menzione espressa di obblighi amministrativi a carico del locatore». Per cui non sussiste alcuna responsabilità in capo al locatore per il mancato rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative «per l’esercizio di Kart di pubblico intrattenimento e sono quindi infondate le pretese risarcitorie».

Infine, la Corte osserva che, comunque, anche in termini di risarcimento danni la sentenza di primo grado ha con valida motivazione rilevato che: «la maggior parte dell’importo richiesto dall’attrice riguardi beni dei quali la stessa ha acquisito la proprietà; ne deriva che non è configurabile un danno». Inoltre, dalla documentazione prodotta emergono spese di energia elettrica che dimostrano l’uso dell’immobile ed anche la testimonianza di un pilota circa l’effettivo utilizzo del circuito. Mentre il fatto che non si sia svolta una particolare categoria di manifestazioni nulla aggiunge in quanto, per un verso, non sono stati forniti elementi «per poter valutare quale sia l’incidenza di tale circostanza sulla normale conduzione dell’attività», per l’altra, «l’unica espressa pattuizione in sede contrattuale è genericamente rivolta all’attività di kart».

(Francesco Machina Grifeo, Il Sole24ORE – Estratto da “Guida al Diritto online”, 22 novembre 2017)

 

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