MANCATO RINNOVO DEL CONTRATTO - IL LOCATORE NON DEVE PROVARE IL MOTIVO

Mancato rinnovo del contratto, il locatore non deve provare il motivo

La comunicazione di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza deve avere un contenuto chiaro, puntuale e determinato, idoneo quindi a mettere al corrente il conduttore delle ragioni del negato rinnovo. Non è necessario che il locatore fornisca la prova dell’effettiva necessità di risolvere il contratto per il motivo indicato nella comunicazione, ma è sufficiente una semplice sua manifestazione di volontà in quanto la serietà delle sue intenzione si presume. Così ha deciso il Tribunale di Roma che, con la sentenza 7574 pubblicata il 13 aprile 2017 (giudice Imposimato), ha accolto la domanda di risoluzione alla prima scadenza triennale del contratto con canone concordato formulata da un locatore intenzionato a vendere libero il proprio bene locato.

Il giudice capitolino ha ritenuto che la documentazione presentata fosse idonea a impedire il rinnovo del contratto alla sua prima scadenza e a precluderne quindi la prosecuzione oltre tale termine, considerando la motivazione addotta dal locatore ben realizzabile in concreto e dunque meritevole di accoglimento.

L’istituto della disdetta alla prima scadenza rappresenta il punto di equilibrio degli interessi in gioco: quello del conduttore alla stabilità del rapporto e quello del locatore alla disponibilità dell’immobile. La disdetta deve concretarsi in una manifestazione di volontà idonea a esprimere al conduttore la seria intenzione di non rinnovare il contratto alla scadenza e non può essere formulata in termini contraddittori. Il contenuto non deve lasciare perciò nel conduttore neppure il minimo dubbio sull’intenzione del locatore di impedirgli di occupare l’immobile oltre la prima scadenza del contratto.

Spetta poi al giudice il compito di valutare la portata del contenuto della comunicazione con la quale il locatore rende nota al conduttore la sua precisa volontà di non procedere al rinnovo contrattuale per uno dei motivi che la legge individua come idonei a porre termine a quell’affidamento che il conduttore ha riposto sulla più lunga durata del rapporto di locazione.

La sentenza del Tribunale di Roma sembra però attenuare il rigoroso principio dettato in tema di onere della prova, perché sostiene che la serietà dell’intenzione del locatore può essere presunta, tenuto conto delle conseguenze sanzionatorie che la legge pone a carico del locatore in caso di diniego illegittimo. Se infatti il locatore esercita illegittimamente la facoltà di disdetta sorge in capo al conduttore il diritto a farsi risarcire tutti i danni subiti in conseguenza del rilascio dell’immobile. In particolare, se il locatore riacquista la disponibilità dell’alloggio a seguito del diniego di rinnovo e non realizzi poi, entro i successivi 12 mesi, quanto dichiarato nella disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni previste dal contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento del danno predeterminato dalla legge e quantificato in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone versato.

Il rischio di incorrere in simili sanzioni è dunque già di per sé idoneo a convincere il locatore ad astenersi da dichiarazioni mendaci: da qui la presunzione di serietà dell’intenzione manifestata di interrompere la locazione alla sua prima scadenza.

 

(Augusto Cirla, Il Sole24ORE – Estratto da “Quotidiano del Diritto”, 29 gennaio 2018)

 

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *