TRIBUNALE ROMA - SPESE CONDOMINIALI ORDINARIE SOLO IN CAPO AL CEDENTE

Tribunale di Roma – Sentenza 13 marzo 2018, n. 5393

Le spese ordinarie vanno imputate al precedente proprietario sin alla data di vendita dell’immobile

L’acquirente di una unità immobiliare in condomino risponde solo delle spese condominiali sorte in epoca successiva all’acquisto e ha diritto di rivalersi nei confronti del vecchio proprietario per i debiti accumulati in epoca precedente.

Lo ha ribadito il Tribunale di Roma che, con sentenza n. 5393 del 13 marzo 2018, torna ad affrontare il tema della suddivisione delle spese tra nuovo e vecchio condomino.

Nel caso di specie, il proprietario di un appartamento in condominio citava in giudizio il Condominio per ottenere l’annullamento e/o la rettifica dei bilanci approvati in assemblea, chiedendo che gli fossero imputate solo le spese successive alla data di acquisto dell’immobile, con espressa esclusione degli oneri relativi al periodo precedente, a carico del precedente proprietario.

In effetti, nei bilanci e nei riepiloghi approvati dall’assemblea erano state imputate all’attore spese di gestione condominiale e riscaldamento relative a periodi nei quali lo stesso non era proprietario, antecedenti all’acquisto dell’immobile da parte dello stesso, avvenuta in data 26/05/2011.

Il Tribunale ha dunque accolto la domanda, applicando i principi più volte sanciti dalla Cassazione.

Le spese precedenti alla data di acquisto devono essere imputate al precedente proprietario.

Infatti, il singolo condomino non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile, se egli non era condomino (cioè proprietario) nel momento in cui è insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, e cioè alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori (Cassazione, ordinanza 26 gennaio 2018, n. 1847).

Nel caso preso in esame, peraltro, le spese non si riferiscono a lavori straordinari ma di gestione ordinaria e riscaldamento che, a maggior ragione, devono essere imputate al precedente proprietario sino alla data della vendita dell’immobile.

Il giudice sottolinea che l’acquirente di una unità immobiliare, inserita in un condomino risponde solamente delle spese condominiali sorte in epoca successiva all’acquisto, e ha diritto di rivalersi nei confronti del vecchio proprietario per i debiti accumulati in epoca precedente. In questo caso, infatti, vale il principio generale della personalità delle obbligazioni, e non quello dell’ambulatorietà passiva, come di norma nell’art. 63 citato.

“L’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese stesse, e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, per cui l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è il frutto di una semplice operazione aritmetica” (Cassazione n. 15288/2005).

Da qui le conclusioni del Tribunale di Roma. Vanno attribuite direttamente all’acquirente le spese successive al 26/05/2011, mentre le spese precedenti devono imputarsi al precedente proprietario, pur restando l’acquirente responsabile in solido con il precedente proprietario – dante causa – per i contributi da questi dovuti al condominio per un periodo circoscritto al biennio precedente, con possibilità di rivalsa nei confronti del vecchio proprietario.

(Giuseppe Donato Nuzzo, Il Sole24ORE – Estratto da “Tecnici24”, 26 marzo 2018)

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