VENDITORE E ACQUIRENTE SOLIDALMENTE OBBLIGATI PER I CONTRIBUTI CONDOMINIALI

VENDITORE E ACQUIRENTE SOLIDALMENTE OBBLIGATI PER I CONTRIBUTI CONDOMINIALI

 

Paolo Accoti, Il Sole 24 ORE – Estratto da “Consulente Immobiliare”, Edizione del 30 settembre 2017, n. 1029 pag. 1591-1593

 

Secondo il codice civile, venditore e acquirente rimangono solidalmente obbligati al pagamento dei contributi relativi all’annualità precedente alla vendita e a quella in corso. Vediamo meglio che cosa comporta il sorgere di questa obbligazione.

Nell’ipotesi di alienazione dell’immobile in condominio, l’art. 63 disp. att. cod. civ, sia nella precedente, sia nella nuova formulazione, prevede che venditore e acquirente rimangano solidalmente obbligati al pagamento dei contributi relativi all’annualità precedente alla vendita e a quella in corso, fatti salvi eventuali patti contrari intercorsi tra le parti, comunque non opponibili al condominio.

Ciò vale in linea di massima, atteso che, stante l’autonomia contrattuale delle parti, le stesse possono liberamente pattuire un regime di accollo delle spese condominiali differente rispetto a quello indicato dall’art. 66 disp. att. cod. civ., fermo restando che l’eventuale accordo può avere efficacia solo riguardo ai contraenti e non nei confronti del condominio, verso il quale entrambi rimangono solidalmente obbligati secondo lo schema legale appena visto.

Ora vi è da chiedersi quando sorge l’obbligazione e conseguentemente quale dei contraenti, venditore e acquirente, sia effettivamente obbligato al pagamento. Sul punto esistono due differenti orientamenti.

Il primo ritiene che l’obbligo del pagamento dei contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni sorge al momento dell’effettiva esecuzione dell’opera di manutenzione, a prescindere dalla delibera di approvazione della spesa, così dando rilievo all’attività gestionale vera e propria, atteso che la delibera di approvazione si ritiene avrebbe valore meramente autorizzativo (Cass., sent. n. 4467/1988; sent. n. 4393/1997; sent. n. 857/2000; sent. n. 6323/2003 e sent. n. 23345/2008).

In altri termini, l’obbligato al pagamento, secondo questo primo orientamento, risulterebbe il proprietario dell’appartamento al momento dell’esecuzione dei lavori.

Viceversa un secondo orientamento individua l’insorgenza dell’obbligo alla data di approvazione

della spesa a cura dell’assemblea condominiale: conseguentemente onerato rimarrebbe il

proprietario dell’epoca (Cass. n. 9366/1996; Cass. n. 981/1998), anche se materialmente i

lavori dovessero iniziare molti anni dopo, a immobile già venduto.

FIAIP News24, numero 47 – Ottobre 2017 33

Tale orientamento valorizza l’epoca di approvazione delle spese, ritendo invece che la delibera di ripartizione delle stesse servirebbe esclusivamente a rendere il credito liquido (Cass. n. 15288/2005).

Di recente la Corte di Cassazione si è espressa in senso favorevole a detto ultimo orientamento, affermando come l’obbligo di partecipazione alle spese condominiali attinenti all’esecuzione di lavori straordinari sulle parti comuni insorga nel momento in cui viene deliberata la realizzazione degli anzidetti lavori e non con le successive deliberazioni di ripartizione delle spese.

La stessa ricorda i propri precedenti, per cui, in forza dell’art. 63 disp. att. cod. civ, «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.».

Dovendosi individuare, ai fini dell’applicazione dell’art. 63, comma 2, disp. att. cod. civ., quando sia insorto l’obbligo di partecipazione a spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (ristrutturazione della facciata dell’edificio condominiale), «deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass., Sez. VI, sent. 22 marzo 2017, n. 7395; Sez. II, sent. 3 dicembre 2010, n. 24654)» (Cass., sent. n. 15547/2017).

Tuttavia vi è anche chi opportunamente distingue l’insorgenza dell’obbligo e conseguentemente il soggetto – acquirente o venditore – tenuto al pagamento, in ragione dell’origine e della tipologia. A tale proposito, la Corte di Cassazione, con la sent. n. 24654 del 3 dicembre 2010, suddivide i costi in:

-spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune;

-spese attinenti a lavori di innovazione o che, seppure diretti alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposti da una nuova normativa, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell’edificio.

Per le spese sub 1), quelle potenzialmente di minore entità, è stato ritenute che l’obbligazione dovesse coincidere con l’effettivo compimento delle opere e pertanto con l’atto di gestione mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune. La Corte infatti ritiene che «l’obbligo insorge, ex lege, non appena si compia l’intervento nel nome di un’esigenza collettiva apprezzata dall’organo – l’amministratore – nelle cui attribuzioni rientra “erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni” (art. 1130, n. 3, cod. civ.)». Sebbene queste spese siano normalmente precedute dal preventivo annuale approvato dall’assemblea, la loro erogazione effettiva non è mera esecuzione della delibera assembleare: sia perché, per le attività comprese nell’ordinaria gestione condominiale, l’appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere; sia perché, come si ricava dall’art. 1135, ultimo comma, cod. civ., l’amministratore – almeno in caso di urgenza (come ritiene Cass., Sez. II, sent. 18 maggio 1994, n. 4831) o anche al di là di questa ipotesi (secondo l’orientamento seguito da Cass., Sez. II, sent. 18 agosto 1986, n. 5068) – deve e può predisporre gli atti e le opere di manutenzione e di esercizio dei servizi comuni anche quando quel preventivo non vi sia e l’assemblea non si sia pronunciata. In questo senso è orientata la giurisprudenza di questa Corte (Sez. II, sent. n. 1251/1964), quando, da un lato, precisa che “l’obbligo del condomino di pagare al condominio i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni o per l’esercizio dei servizi comuni … deriva dalla gestione stessa dell’amministratore” e, dall’altro, esclude che possa riconoscersi, in tale caso, valore di titolo esecutivo alla delibera assembleare di approvazione, la quale “ha valore non costitutivo, ma meramente dichiarativo”».

Viceversa, quando si tratta delle opere sub 2), vale a dire per le straordinarie manutenzioni e per le innovazioni, i cui costi devono essere preventivamente determinati dall’assemblea, la relativa deliberazione condominiale di esecuzione degli interventi assume solo valore costitutivo dell’obbligazione a carico di ciascun condomino.

In tali casi, pertanto, l’obbligazione sorgerà con la delibera di approvazione delle stesse e la conseguente obbligazione, a prescindere dall’epoca di esecuzione, rimarrà in capo al proprietario del tempo, atteso che «l’obbligo di contribuire alle spese discende non dall’esercizio della funzione amministrativa rimessa all’amministratore nel quadro delle appostazioni di somme contenute nel bilancio preventivo, ma direttamente dalla delibera dell’assemblea».

In termini pratici, «in caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante e acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea, sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. cod. civ.» (Cass., sent. n. 24654/2010).

È stato altresì acutamente osservato come sia anche vero che, una volta venduto l’immobile, l’alienante perde la qualità di condomino, pertanto non ha più diritto a partecipare alle assemblee e conseguentemente «non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. cod. civ. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio (cfr. Cass., Sez. II, sent. 9 settembre 2008, n. 23345 e sent. 9 novembre 2009, n. 23686)»; nondimeno, «per quanto dapprima detto, obbligato a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell’edificio è chi era condomino, giacché proprietario dell’unità immobiliare poi alienata, al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di detti lavori, proprio per il valore costitutivo della relativa obbligazione. La circostanza della vendita dell’unità immobiliare prima che siano stati approvati tutti gli stati di ripartizione delle spese inerenti a quei lavori, o comunque prima che il condomino che aveva approvato gli stessi abbia adempiuto ai propri oneri verso il condominio, può impedire che sia emesso il decreto ingiuntivo con la clausola di immediata esecutività ex art. 63, comma 1, disp. att. cod. civ., ma di certo non estingue il debito originario del cedente, che rimane azionabile in sede di processo di cognizione, o di ingiunzione ordinaria di pagamento»

(Cass., sent. n. 15547/2017).

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